房屋市场崩溃对土地价格的影响

房地产市场崩溃在美国商业史上不是新鲜事。19世纪,在政府摆脱国有资产或把土地用于水坝和铁路等工程项目时,投机商人曾经炒高了土地价格。与一个世纪前所发生事情相似的是,在需求下降时,价格也会趋于回落。这与2008年房屋市场泡沫破裂后的土地价格情况模式相同。

背景

2008年发生的最近一次房地产泡沫破裂影响了整整一个世纪。房屋价格(尤其与土地有关的房屋)在2006年达到最高峰。然后开始慢慢下跌,并随着丧失抵押赎回权增多而在2008年戏剧性加速。这一事件因为住房贷款证券化并使投资者遭受重大损失而加剧影响。支持证券的保险计划不能弥补损失。金融系统也随之出了问题。这需要美国政府采取措施稳定市场。

地区差异

土地价格的升或降通常与它们是否邻近宝贵资源有关。其结果是,位于富裕地区附近的土地上涨,而靠近没人要的地方就很难。例如,位于加利福尼亚圣塔巴巴拉的土地,就比位于布莱斯回谷地区的同面积土地贵上千倍。这是因为土地靠近餐馆,工作和娱乐等设施,价值远超过偏远或不容易到达的地区。这种关系没有因为最后一次房地产泡沫破裂而改变,因此基本的土地估价原则仍然适用。然而,整体区域价格有大幅波动。

调节驱动

从理论上讲,价格受供求经济规律驱动。在供应缺乏,但需求保持不变或强劲增长时,物品的价值就会上涨。在谈及土地时,一些社区用土地使用规定限制土地获得。这反过来起到调节供应的作用。在房屋市场泡沫破裂时这反过来会提高房屋成本。然而,在需求突然下降并出现供应过多趋势下,就会过剩。随着2008年后丧失房屋赎回权的情况加剧,有太多房屋和资产空置。其结果是土地价格戏剧性下降。无论是弗洛里达州,还是加利福尼亚,都是这种影响很好的实例。

一朝被蛇咬三年怕井绳

2008年后,活跃的土地买家和投资者都是手中有现金的人。2009年的土地价格也随着信用冻结和支持土地的买家少而继续下滑。到了2011年,土地投资者和买家再次慢慢增多,但非常谨慎。尽管这次复苏没有办法像2006年的鼎盛时期一样,但代表了土地需求市场的反转。价格最终会随着持续需求而重新开始攀升,至少希望如此。然而,需求首先要消化掉所有的丧失抵押赎回权供应,这样的房屋在2011年仍然有很多。

供应过剩

在亚利桑那州的一些社区,价值80万的住宅和土地在2008年后只卖10万美元。这种土地价值的反转在全国各地反复上演。主要原因是供应过剩。第二个原因是银行不愿意像2008年以前一样发放贷款。这两个因素加在一起扼杀需求,并将价格压低到四年前他们认为不可能的水平。